Lainan strategiset mitat

Edellisten postausten yhteydessä moni kyselikin, että millaisen lainan sain ja mikä oli marginaali. Nyt avaan teille tämän oman lainani yksityiskohtia, mutta muutama sananen lainan kokonaisuudesta ja siihen vaikuttavista tekijöistä ensin.

Nyt sinun lukijana tulee muistaa, etten ole finanssialan guru. Tavallinen tallukka, joka on omasta taloudellisesta elämästään ottanut niskalenkin kantapään kautta. Kaikki tässä esittämäni yksityiskohdat ja perustelut perustuvat omiin käsityksiini ja mielikuviini. Ei vuosia kestäneisiin syväluotaaviin tutkimuksiin. Saat siis olla eri mieltä ja voipi olla, että joku osuus on ihan virheellistä tietoa. Ole hyvä ja valaise minua, jos niin on.

Lueskelin intterneetistä lainoitukseen liittyviä juttuja ensin, ennen pankkeihin menoa. Minulla oli jonkinlainen haisu siitä, mitä on luvassa, mutta silti en odottanut tilanteen olevan aivan se, joka minua pankeissa kohtasi. Marginaalit ovat nousseet ja hajontaa esiintyy, mutta ei paljon.

Koko ajan puhutaan siitä, että nyt on ostajan markkinat. Tässä täytyy muistaa, että ostajan markkinoilla tarkoitetaan sitä, että asuntokauppa liikkkuu hitaasti ja asuntojen hinnat on alhaalla. Ostajan markkinoilla ei tarkoiteta välttämättä sitä, että olisi lainan ottajan markkinat.

Täytyy myös muistaa, että jokainen lainatarjous on yksilöllinen. Vertailua pystyy suorittamaan oikeastaan vain ja ainoastaan oman tilanteen osalta eri pankkien välillä. Millaisen tarjouksen minä olen saanut, tai minkä sinä olet saanut... nämä eivät ole vertailtavissa. Aina tarjoukseen vaikuttaa mm. kohde, laina-aika, lyhennystapa, tulot, rahoituksen määrä jne. Onko lainaa ottamassa yksin vai puolison kanssa? Onko rahoitusaste 50% vai 100% jne. Kannattaa kuitenkin muistaa, että vaikka asuntolaina tarjous alkaa sanoilla: Olemme mielellämme mukanasi toteuttamassa unelmiasi, on nyt kyse bisneksestä. Pankit tekevät bisnestä. Ne harkitsevat sinun lainaasi ja sille tarjoamiaan ehtoja sen mukaan, mikä on heidän kannaltaan oleellisinta.

Laina-aika:

Laina-aika lasketaan sen mukaan, kauanko sinulla menee aikaa maksaa laina takaisin. Tämä laina-aika siis kattaa myös korot. Laina-aika pitenee kun lyhennyserä pienenee. Itse mietin laina-aikaa asiana joka saattaa elää projektin aikana, mutta sitä on hyvä miettiä jo etukäteen. Pankit usein esittävät pitkää laina-aikaa ja markkinoivat sitä asiakkailleen niin, että arkiseen elämiseen ja säästämiseen jää enemmän väljyyttä. Toisin sanoen, he ansaitsevat pidemmän aikaa rahaa sinun velallasi. Minun lainani on 65 000€ ja laina-aika on 15v 8kk. Arvioidut kokonaiskustannukset nousevat silloin 73 000 euroon, eli sovin antavani pankille rahaa korkojen muodossa kokonaiset 8000 euroa. Tuosta ajasta vajaa 2 vuotta syntyy koroista. Jos olisin ottanut laina-ajaksi 30 vuotta, olisi kokonaiskulut nousseet 82 000 euroon, jolloin korkoja olisi maksettu 17 000€. Tuolloin korkojen maksuun olisi mennyt yli kuusi vuotta. Täytyy muistaa ottaa huomioon, että laina-ajan ollessa pidempi on maksuerä myös pienempi! Johtopäätös: Maksa laina mahdollisimman nopeasti pois. Älä ota pitkää laina-aikaa, vaikka sitä tarjottaisiin.

Laina määrä ja kokonaiskustannukset:

Lainaa myönnetään nyt hieman nihkeämmin kuin aiemmin. Tämä kehityssuunta on mielestäni hyvä. Kaverini juuri kertoi, että ostaessaan kolme vuotta sitten 140000€ asunnon sai remontti/huonekalurahaa ostohinnan päälle 8000€, eli lainaa on yhteensä 148000€. Nyt kolme vuotta myöhemmin hän on käytännössä maksanut huonekalut, sekä hieman korkoja. Asunnon pois myyminen ei ole vielä kannattavaa, ja onhan markkinat myös heikentyneet. Asunnon arvo on siis laskenut. Oma rahoitusprosenttini on 100%, eli pääomaa ei ole. Vielä pohdinnan alla on, että otanko kertamaksuisen vakuusturvan lainalle. Sen hinta on 3000€, eli mikäli sen otan lainan määrä kasvaa 68 000 euroon ja samoin siis laina aika pitenee seitsemääntoista vuoteen. Tämä on siis vielä pohdinnan alla. Jos olisin ottanut remonttilainaa vaikka vain 5000€ tuon 65 000 euron päälle, olisi laina aika ollut 17 vuotta ja korkojen osuus kokonaiset 10 000€!! Johtopäätös: Ota lainaa vain sen verran, kuin on pakko!

Marginaali:

Marginaalista kaikki kyselee. Osuus pankki tarjosi lainalleni marginaaliksi 1,25. Marginaali tarkoittaa koron osuutta, jolla pankki tekee voittoa. Sillä pankki pyrkii pienentämään lainan riskiä. Marginaali on henkilökohtainen. Marginaalin suuruus vaihtelee asiakassuhteesta ja asiakkaan maksukyvystä riippuen. Toisin sanoen. Pankki miettii, millainen asiakas olet. Minä olen marginaalin näkökulmasta huono asiakas. Yksin ostamassa, ilman takaajaa, vain 65 000€ laina ja "pienet tulot". Maksukykyä riittää, mutta lisätienestin mahdollisuudet on pienet. Uskon, että jos olisin ottanut lainaa 150 000€ olisi marginaalia tarjottu pienemmäksi. Laina-aikani on kuitenkin niin lyhyt, ettei marginaali lopunviimein heitä suunnitelmaani kovinkaan paljon suuntaan taikka toiseen. Muutamia vuosia sitten oli marginaalit lähtökohtaisesti alle yhden. Nyt en yhdestäkään pankista saanut alle 1,25 marginaalia. Paitsi Aktia joka tarjosi kahta eri lainaa. Isossa lainassa marginaali olisi ollut 1,1, mutta laina aikaa olisi ollut enemmän ja pikkulainan marginaali olisikin ollut 3,2 Osuuspankkikin tarjosi alkuun marginaaliksi 1,5 ja se saatiin laskemaan kun annoin ymmärtää, että muualla on halvempaa. Johtopäätös: Neuvottele marginaalista, mutta se ei ole lainasi tärkein osuus. Laina-aika määrittää lopulliset kustannukset!

Korko:

Valitsin 12kk euriborin. Olin valinnut sen jo ennen pankkeihin menoa. Koen, että hyödyt tulevat riittävän nopeasti ja haitat näkyvät riittävän hitaasti. Jos katsoo korkokehitystä laina-ajan verran taaksepäin, eli omalla kohdallani 15 vuotta. Olisi viimeisen viidentoista vuoden aikana 12kk euribor ollut ihan hyvä vaihtoehto. 12kk euribor+1,25% marginaalilla lainani koroksi tulee nyt tällä hetkellä n. 1,6% ja sillä 1,6%lla kaikki yllä tehdyt laskelmat on laskettu. Tästä kuitenkin moni on erimieltä. Asuntolainojen korot ovat nyt alhaalla, mutta eivät välttämättä kauaa. Lueppas tämäkin ennuste. Johtopäätös: Tätä on vaikeaa ennustaa!

Lyhennystapa:

Itse valitsin lyhennystavakseni kiinteän tasaerän. Tasaeräni suuruus on 400,50€. Tämä vain siksi, että kykenen selkeämmin budjetoimaan elämääni ja myös seuraamaan sitä, miten voin kiriä lainanmaksussa. Ennakoitavuus on minulle tärkeää, ja koska korkoja on vaikeaa ennustaa, tuntuu tämä minusta turvalliselta. Tämähän tokikin tarkoittaa, että jos korot kasvavat, laina-aika pitenee, eli tavallaan todella huono ratkaisu. Johtopäätös: Mieti mikä sopii sinulle parhaiten!

Toimitusmaksu ja muut päätökseen vaikuttavat asiat:

Osuuspankki ottaa toimitusmaksua lainasta 300€. Aktia olisi ottanut kahdesta lainasta saman summan erikseen. (heillä maksu oli prosentuaalinen, eli summa olisi ollut niistä yhdessä jotain 750€ luokkaa.) Tämä ei kuitenkaan kannata olla se asia, jolla päätöksiä tehdään, mutta on tämäkin pankin tuloa, eli sen voi laskea siihen marginaalin päälle. 65 000€ lainasta 15v laina-ajalla (kokonaiskulut: 73 000€) marginaalin 1,25 osuus on 912,5€. On se silti 1/3 lisää rahaa siihen päälle. Eli Aktian lainan nostokulut olisivat lähes tuplanneet marginaalin!! Itselleni kaikista tärkeintä oli se, että lainaa saa lyhentää ylimääräistä koska vain, ilman erillisiä kustannuksia. Johtopäätös: Huomioi myös ns. piilokulut!

Tällaista pohdintaa suoritin tehdessäni asuntolainavertailua. Mitä olette mieltä? Olenko päätynyt loogisiin laskelmiin?

Osuuspankin lainalaskuriin pääset tästä. Laskurilla voit pallotella tätä minun lainaani tunnusluvuilla:

Korko 1,6 (1,25marginaali+12kk euribor)
Lainasumma 65 000€
Tasaerä 400€
Laina-aika 15v

Lisäksi suosittelisin sinua vierailemaan sivulla www.asuntolainalaskuri.com. Sivu on vanha (2012) mutta silti siellä on paljon hyvää asiaa, jos muistaa vaan laittaa asiat siihen perspektiiviin, että nyt ollaan syvemmällä taantumassa. Tämä lainalaskuri sai minut ymmärtämään kuinka vähän loppujen lopuksi marginaalilla kuitenkaan on vaikutusta kuukausierääni. Muut lainaan vaikuttavat tekijät olivat itselleni tärkeämpiä. 1,25 oli kuitenkin pienin minulle tarjottu marginaali, joten paras vei voiton. Marginaalin merkitys on luonnollisesti suurempi suuremmissa lainoissa.

Itse tuijottaisin kuitenkin eniten sitä, kuinka paljon laina minulle kokonaisuudessaan maksaa. Tärkeimmäksi siis koen laina-ajan ja kustannukset.